미추홀법률사무소 블로그
부동산 명의이전을 앞두고 등기부등본을 발급받았지만, 표제부·갑구·을구가 무엇을 의미하는지 몰라서 소유자 이름만 보고 계약하는 경우가 많습니다. 명의이전 전에는 현재 소유자, 압류·가압류·가처분, 근저당권과 신탁 여부를 순서대로 확인해야 합니다. 깨끗한 등기부라는 말보다 발급 시점과 권리 순위가 중요합니다.
표제부에서는 부동산의 표시와 면적을, 갑구에서는 소유권과 압류·가압류·가처분 등 소유권 관련 권리를, 을구에서는 근저당권·전세권 등 담보와 사용수익 관련 권리를 봅니다. 상속이나 증여로 명의를 옮기는 경우에도 지번·동·호수와 실제 부동산이 맞는지 먼저 대조해야 합니다.
상담에서는 등기부등본만 보지 않고 계약서, 가족관계서류, 인감증명서, 세금자료와 함께 확인합니다. 소유자 이름은 맞는데 공유지분이 다르거나, 대리인이 나왔는데 위임 범위가 불명확한 경우가 있기 때문입니다.
| 표시 | 의미를 쉽게 말하면 | 명의이전 전 확인할 점 |
|---|---|---|
| 압류·가압류 | 채권자가 처분을 막거나 보전한 상태 | 해제·말소 시점과 순서 |
| 가처분 | 소유권 다툼 등 처분 제한 | 본안 사건과 효력 |
| 근저당권 | 담보로 잡힌 권리 | 채권최고액·말소 조건 |
| 전세권 | 등기된 전세 권리 | 존속기간·말소 방법 |
| 신탁등기 | 신탁회사가 권리를 관리하는 구조 | 계약 상대방과 처분권한 |
근저당권의 채권최고액이 실제 대출잔액과 같다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 대출을 갚았다고 해도 말소등기가 끝나기 전까지는 등기부에 권리가 남을 수 있습니다. 잔금이나 명의이전 서류를 넘기기 전에 말소서류의 발급과 접수 순서를 확인해야 합니다.
상속인이 여러 명이면 한 사람의 인감증명서만으로 명의이전이 끝나지 않을 수 있습니다. 상속인 범위, 협의분할 내용, 미성년 상속인, 국적·주소 변경, 사망 당시의 등기 상태를 함께 봐야 합니다. 상속재산분할협의서를 쓰기 전에 상속재산분할협의서와 인감증명서 확인을 먼저 확인하십시오.
등기부에 오래된 근저당이 남아 있거나 소유자가 사망한 뒤 미등기 상태라면, 서류가 많아 보이는 것보다 순서가 중요합니다. 먼저 상속인 전원을 확정하고, 권리관계와 세금·취득 관련 비용을 확인한 뒤 등기신청서를 준비합니다.
등기부등본은 한 번 발급받고 끝내지 말고 계약일과 접수일에 다시 확인하는 것이 좋습니다. 그 사이 새로운 가압류나 권리변동이 생길 수 있기 때문입니다.
미추홀법률사무소에서는 명의이전 서류를 작성하기 전에 등기부의 권리 순서와 당사자 서류가 서로 맞는지 확인합니다. 특히 상속등기와 매매 명의이전은 필요한 서류와 확인할 위험이 다르므로 거래 목적을 먼저 정리해야 합니다.
등기부의 권리관계와 말소 여부는 발급 시점 및 실제 접수된 등기 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 등기 신청 전에는 최신 등기사항전부증명서와 당사자 서류를 함께 확인해야 합니다.